カテゴリ:不動産売却動画 / 投稿日付:2021/09/01 09:26
契約と決済の違い、決済の流れについて
不動産の取引って、契約と決済がありますよね。仮契約と本契約みたいなものですか?
いえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約書を締結した時が契約となります。
ただ、不動産の取引では契約と同時に物件の引き渡し等を行うことができないケースが多く、
それらを決済の際に行うことが一般的です。
契約と引き渡しなどが同時にできないのは、どんなケースですか?
例えば、融資を利用する場合や、居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。
融資を利用する場合、申込には契約書などが必要となります。
居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に、引っ越すことになります。
さらに更地渡しですと、ここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。
確かにそうですね。
ですので、金額はもちろん、残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡し時の条件などの
特約事項なども記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。
では、決済とはどんなことを行うんですか?
はい、残代金の支払い、所有権の移転登記です。
通常、買主様が融資を受ける金融機関で行うのが一般的です。
買主様と売主様、不動産業者だけでなく、司法書士が立ち会います。
売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認を司法書士が行い、
問題が無ければ融資の実行を行います。
登記に関する書類への記入以外に、買主様は残代金や各清算金、
仲介手数料や登記・火災保険に関する支払いの伝票の記載、
売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収書の記入などを行います。
いろいろありますね。
それらの手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。
引き渡した鍵の各本数、境界確認書や合意書など書類の内容、
引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名押印を頂きます。
それでやっと終了ですか?
売主様が住宅ローンを利用していた場合には、抵当権の抹消が必要となります。
売主様は仲介担当者・司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、
一括返済の手続きと、抵当権抹消書類を取得します。
売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから、法務局に行き、
抵当権の抹消と所有権移転、新たな抵当権設定の登記申請をおこないます。
決済って、そんなに多くの事をするんですか!大変ですね。
抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票・戸籍の附票などの必要書類もあります。
諸費用含め、トータルで必要な金額の明細もわからないですよね。
仲介の担当者は、日々これらの業務を行っています。
仲介手数料には、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。
なるほど、よくわかりました。
売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか?
はい、できます。
そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。
確かに、購入検討者にウチを見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。
ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。
そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか?
そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。
住み替えですか?
はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、
その売却資金を元に次の物件を購入される場合、
その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、
次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。
確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。
そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、
次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。
最悪のケースって何ですか。
はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを
同時に支払うことです。
それは。嫌ですね。
はい、出来れば避けたい事態ですが、
実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、
住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースは
たくさんあります。
それを避けるためには、どうしたら良いですかね?
次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、
まずは売却からスタートした方が良いと思います。
なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。
そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、
次の住替え先を決めれるメリットがあります。
心と懐に余裕が出来ますよね。
他に何か注意することってありますか。
そうですね。購入検討者が住居の見学をされますので、
案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、
売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。
わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。
はい。その方が良いと思います。
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