不動産売却動画の記事一覧｜岐阜市の不動産売却はセンチュリー21フジ開発｜センチュリー21フジ開発

相続予定の実家があるんですが、
親に「家の前の道路は私道ではあるが、
相続した後に建替えや売却をすることはできるはずだ」と
言われていたのですが、私道とはいったいどういうものなんでしょうか？

まず道路は「公道」と「私道」に大きく分けられます。

公道とは国や地方自治体が管理している道路が公道です。
一方、私道とは、個人等が所有・管理している道路のことです。

たしかに私道は「わたしの道」という字ですしね。

はい、次に一般的に私道は、個人が単独で所有しているか、
複数の個人が共同で所有しています。

複数人で所有している場合もあるんですね。
親が言っていた建替えは問題ないのでしょうか？

公道でも私道でも、敷地が2m以上その道路に接していれば、
建物の建築許可は得られます。

よかった・・・

ただ、法的には建築が問題なくできる敷地でも、
建築の工事を行うことができない場合があります。

えぇ！？なんでですか？

私道は維持管理も個人の責任と負担で行います。
例えば、複数の人が共同所有している私道に
埋設している水道管や下水管が老朽化してしまったりした場合などは、
私道の所有者が共同して補修や交換をします。

たしかに個人で所有しているので、それは必要ですよね。

はい、そのため、私道の持分を持っていない人が、
いざ建物を建替えしたり、上下水道管の引込みをしたりする場合、
勝手に道路を掘ったり、工事車両を通行させることはできません。

その場合どのようにすればいいんでしょうか…

私道の持分を持っている所有者全員からの
「道路掘削承諾書」や「通行承諾書」等の
いわゆる「許可」が必要になります。

なるほど所有者の方達から許可を頂ければいいんですね！！

はい、ただ私道の持分を持っている近隣の人たちとの
関係が良好であれば、承諾書を得ることも可能ですが、
多額の承諾料を要求されることもあります。

また、近隣との仲が良くないなどの理由で
承諾が得られないケースもあります。

そうなると、せっかく建築の許可を
得ることができても、工事自体ができません。

その場合、建替えができない・・・ということですよね？

はい、そうですね。
また建築ができない不動産では、
売りに出しても買う人がいないということになってしまいます。

どうしたらいいんでしょうか？

親御さんが元気な間に解決しておくことがベストですね。

私道で最も大きな問題は、承諾許可が取れないという事です。
親御さんの代では、近隣との付き合いもあるため、
このような問題があっても解決できる可能性が高くなりますが、

子ども同士の代になると、近隣関係も希薄になり、
簡単に承諾してもらえないことが少なくありません。

確かに親は近隣同士仲がいいけど、
私は正直あまり付き合いがないです・・・

そうですよね。
ですから相続予定の不動産問題は、早めに把握し、
解決方法を探る必要がありますが、

親御さんが元気な間に解決できるように、
日ごろから親子のコミュニケーションを持ち、
問題を共有しておくことが大切です。


先延ばしにしがちだけど

きちんと話あってる方がいいですね！


はい、特に私道の問題は、

法律的に複雑で人間関係も絡んでくるため、
お近くの不動産会社など専門家のサポートを受けながら
早期に解決を図ることをおすすめします。

分かりました！ありがとうございます！

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現在、自宅の売却を考えているのですが
建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？

具体的には、木造の住宅の場合は22年、
木骨モルタル造住宅の場合は20年で
価値が0円になるとされています。

えーっと建物の構造によって
価値がなくなる年数が異なるということですか？

そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、
建物の構造によって劣化の度合いは様々です。

たしかに木造と鉄筋コンクリート造が
同じスピードで劣化するわけではないですもんね。

そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために
用いられているのが「耐用年数による考え方」です。

ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。

47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・

そうですね。なので木造住宅の場合、
売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため
建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。

なるほど・・・私の家は築22年以上なので
戸建てとして売却できないのでしょうか？？

いえ。耐用年数はあくまで税法上の
価値を見極めるための数値のため、

築年数が22年以上経っているからといって
売れないということはありません。

そうなんですね！
では築年数22年以上の家を売る場合、
どのような工夫が必要なのでしょうか？

人が住むうえで構造などに問題がなければ、
築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。

私も現在住んでいますしね。

はい、その中で劣化や老朽化といったポイントは
最低限の修繕を行い
「とにかく安く住める住宅を買いたい」という層を
ターゲットに売却を検討してみましょう。

そのようなお客様はいるのでしょうか？

実際に安く購入して、自分でリフォームして
再利用したいと考えるお客様は少なくありません。

まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

分かりました！ありがとうございます！

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売却しようか検討している土地なんですが、
境界標が見当たらないんです。


その物件はこれまでに測量を行い、
境界標が設置されていましたか？


過去に測量を行ったと聞いた事はあるのですが、
相続した土地で詳しくはわからないのです。


土の下に埋めれていたり、
側溝のふたで見えていない場合などがあります。

建て込んでいる場所などでは、
ブロック塀の上など、思いもよらない場所に設置されていて
なかなか見つけられないといった事もあります。


分かりやすいものだと思って、そこまで見ていませんでした。


境界標を設置している場合でも、
建築工事や外構工事、道路工事などで
境界標が飛んでしまっているケースもあります。
これだと思ったものが、
本件と異なる境界標であるといったこともあり得ます。


探すのも大変なんですね。
どうすればよいのでしょうか。


ご売却をお考えでしたら、
まずは不動産業者にご相談されると良いと思います。

土地や戸建ての取引に長けている不動産業者や
担当者でしたら、謄本や地積測量図、
ご自身でお持ちの書類や現地を見て検討してくれるかと思います。


仮に境界標が無かった場合はどうなりますか。


元々なかった場合は設置、無くなっている場合は再設置となりますが、
土地家屋調査士が資格をもって行う業務になります。

その場合も、不動産業者がご紹介してくれると思います。


まずは相談してみます。有難うございました。

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相続により、借地権付き建物を取得したのですが
売却はできるのでしょうか？

はい、結論からお伝えすると売却はできます。
ただ注意が必要です。

それは何ですか？

借地権付き建物を売却するなら、
地主に許可をもらう必要があります。

また、許可をもらうだけでなく、
借地権付き建物を売却する際には
承諾料の支払いが必要となってきます。

え！？承諾料を払わないといけないんですか！？

そうなんです・・・
理由は、新たな借地権取得者が
毎年地代を支払ってくれる保証はないので、
そのリスクに対して支払う必要があります。

承諾料は地主と相談するなどして決めますが、
一般的には借地権価格の5～15%程度です。

分かりました。
許可を取ったら後はどのような流れですか？

主な売却方法は3つあり
１、借地権付き建物として売る
２、地主に建物を売る
３、底地権とセットで売却する
です

一つ目の「借地権付き建物として売る」はどういったものですか？

通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。


不動産会社と媒介契約を結び、借地権付き建物を売却します。
売却活動の時期や販売価格を自身で決めることができ、
自由度の高い販売方法になります。

それだと分かりやすくていいですね

はい、ただし、土地を合わせて購入できる
中古物件などがライバルになるので、
売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり、
売却期間が長引くこともあるでしょう。

確かに土地がついている物件が
ライバルになると考えるとすんなり売却・・・
とはいかないでしょうね・・・

そうですね・・・
次に2つ目の「地主に建物を売る」ですが
これはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、
地主に建物を買ってもらう方法です。

仲介のように買主を探す必要がないので、
早く売却活動を終えることができるというメリットがあります。

たしかに地主に買っていただけたら一番楽かも！

ただ、地主が借地権を取り戻すつもりがない場合もありますし、
貸しているという立場にあり価格交渉の話し合いが
なかなか終わらないという可能性もあります。

地主に話を持ちかけるのは良いと思いますが、
最初から当てにはしないようにしておいた方が良いですね。

まぁ、そんなうまい話はないですよね・・・（ガックシ）
最後の「底地権とセットで売却する」を教えてもらっていいですか？

はい、こちらの方法は、まず最初に地主から底地権を購入し、
所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。

先ほどの地主に買ってもらう・・の逆で
こちらが底地を購入するという事ですか？

はい、地主を説得し、土地と建物セットで売却できれば、
その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、
より売りやすくなります。

借地権と建物をセットで売却するよりも、
所有権を丸ごと販売するため不動産価値は高くなり、
より高値で売却することができるのがメリットです。

確かにこれだと、売却がしやすそうですね！
ただ一時的に底地権を購入する為の
資金が必要になるという事ですよね・・・

そうですね、この部分は
デメリットになるかもしれないですね。

うーんやっぱり、借地権付き戸建ての売却は難しいんですかね・・・？

借地権付き建物は通常とは条件が異なる不動産です。
そのため売却しづらいということもあるでしょう。

しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどの
メリットもあります。そのようなメリットも活かして
売却活動を進めていくと良いですね

たしかに、そういう見方もできますね！


はい、売却活動をサポートし、
売却に導いてくれるのは不動産会社です。

確実に借地権付き建物を売却したいなら、
良い不動産会社を味方につけて売却活動を行うと良いでしょう。

分かりました！ありがとうございます！

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土地の取引を行う時、
測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか。


はい、程度の差もありますが、異なることはあります。


そうなると、坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、
単価が変わりませんか？


そうですね。単価は変わりますね。

公簿取引といって、
登記簿面積に基づいての取引を行う場合、
登記簿面積より実際の面積が大きくなると単価は下がりますし、
小さくなれば単価は上がります。


それは売主側にも買主側にも
有利や不利になったりしますよね。
何とかならないんでしょうか。


そういった場合には、公簿取引ではなく
実測清算取引とすることがあります。


実測清算取引ですか？どのような取引ですか？


例えば、公簿面積100㎡の土地を
1000万円で売買するとします。
㎡単価は10万円です。

公簿取引の場合、実際の測量の結果
土地の面積が90㎡になっても、
110㎡になっても売買価格は1000万円であり、
㎡単価が上がったり下がったりすることになります。

これに対して実測清算取引は
清算の基準となる面積と単価を決めておきます。

この場合ですと清算基準となる面積は100㎡で、
㎡単価は10万円となり1000万円の売買になります。

売買契約後に測量をして
仮に110㎡になった場合は
110㎡×㎡単価10万円で1100万円、
90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で
900万円の売買代金となります。


なるほど、実測清算だとどちらにも平等な条件で良いですね！


但し、メリットだけでなく注意も必要です。


どういった事に注意が必要ですか。


予想以上に大きくなった場合などは
買主様の資金計算に影響が出る事があります。

測量を行うので、引き渡しまでに時間が掛かる場合があります。
長引くと、相場が変わってしまうリスクなどもあります。


確かにそうですね！


その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、
どちらの取引を行う方が良いのか、
不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。


わかりました。有難うございます。

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仲介会社を通じて不動産売買を行うと、
仲介手数料が必要となりますよね。


そうですね、仲介を依頼すると、仲介手数料がかかります。


仲介手数料を支払ってでも、
仲介会社を通すメリットって何ですか？


手間を省けることはもちろんですが、
取引の安全性や公平性を担保することです。

まず、売却をしようと思うと物件について調査をしなければなりません。

ですが、何を、どこで、どのように
調べないといけないのかはわかりませんよね。


確かによくわからないです。


次に、その調査を基にして不動産の査定を行います。


相場は路線価やチラシに載っている他の物件から
おおよそわかりそうな気がします。

路線価の他にも公示地価などが公表されていますが、
路線価は相続税の計算の為の価格であり、
公示地価も実際に売買される金額とはイコールになりません。

また、土地の形状や向き、規模など
査定に重要なポイントは考慮されてません。

チラシなども、売出している価格であって、
実際に成約した価格では無い事が多いです。

本当の査定額はなかなか簡単にはわからないんですね。

そうですね。

次に、売却をスタートして、不動産を買いたい方は
どのように物件を探されるでしょうか。

ネットを見て探す方が多いのでは無いですか？


そうですね、最近は特にインターネットで
ポータルサイトを見て探す方が多いです。

ポータルサイトに掲載するには、費用が必要となってきますし、
個人ではそこに掲載することができません。


そうなんですか。
買いたい方を探す為に費用が掛かっているんですね。


少しでも多くの方に物件を知ってもらい、
希望者を見つける事が重要です。
ですので、チラシ等の紙媒体でも販売活動をしています。


確かに不動産の広告は良く目にしますね。


さらに、購入希望者が見つかった時、
公平な条件交渉をするには専門家の第三者が必要です。

条件がまとまると、契約前に宅地建物取引業法に基づき、
購入者に重要事項説明が必要ですし、
売買契約書には様々な事を想定した約款や特約も必要です。


先ほどの調査でわかったことや
取引条件について記載されている書類ですね。


購入者の多くが住宅ローンを利用すると思いますが、
ほとんどの金融機関は
申し込みに重要事項説明書を必要書類としています。


購入する方の為でもあるんですね。


そうです。
その他にも、抵当権が設定されている場合の抹消手続き、
変更や所有権移転といった登記を依頼する司法書士の手配や
諸々の調整など、引き渡しに向けても多くの手続きが必要になります。


それは専門家が必要となりますね。


不動産を取り扱う宅建業者には免許が必要ですし、
その従業員には国家資格である宅地建物取引士の
有資格者の人数が定められています。

売却成功に向けて、専門家である仲介会社に
ご依頼されることをお勧めいたします。


わかりました。有難うございます。

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今年、父から不動産を相続したのですが、
手続きが終わったら、不動産会社からDMが届くようになったのですが、
これはどうしてなんですか？教えてください。

はい。不動産を相続されたとのことですが、
相続された不動産を登記はされましたでしょうか？

もちろん、登記の手続きはしました。

そうですよね。
そうすると、法務局にお父様から相続をした履歴が残ります。

誰が相続をして不動産を受け継いだのか分かるようにする為ですが、
この受け継いだ不動産の新たな所有者が誰なのか、
法務局で手数料を支払えば、本人以外でも分かることができますので、
届いたDMはその情報を取得した不動産会社から発せられたものですね。

そうなんですね。それって違法ではないんですか？

違法ではありません。
誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。

わかりました。もう一つ伺っても良いでしょうか。

DMには、相続した不動産の近隣に購入希望者がいると記載がありました。

家の場所は市内へのアクセスも良いですが、
築年数は４０年以上経っていて価値はないと思うのですが、

そんな家でも欲しい人はいますかね？
なんだか胡散臭いのですが。

確かに、家を見ないで欲しい人がいるなんて胡散臭く見えますね。

ですが、相続された土地は市内ですし、
市場性もあるのであれば、建物は古くても
土地は欲しいと思う方はおられます。

そうですか。
あまり良くわからないのですが、そんなもんですかね。

もう相続した不動産をどうしようかと悩んでいたのですが、
あまりにもタイミングよくDMが来るようになったので、
騙されるのではないかと疑心暗鬼になってました。

そうですよね。DMの送付元が地元の会社であれば、
尚更、土地市況を熟知しているので、

購入検討のお客様がおられるエリアにしかDMは出さないかと思います。

今後の方針を決める上でも、ご相談されても良いかと思います。

相談した場合、費用が発生するのでしょうか？

いえいえ、土地活用の相談であれば、無料で承る会社が多数です。

まだ売るかどうかも決めてないですが、相談しても大丈夫でしょうか？

全く問題ありません。お気軽にご相談して頂ければと思います。

なるほど、安心しました！ありがとうございます。

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良く聞く、「不動産鑑定」と
街の不動産会社の「査定」とは同じように思っていましたが、

実は違うようです。
詳しく教えてもらえますか？

はい。確かに似ているようですが、違います。
不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産の適正な地価、
価格などを判断することです。

この不動産鑑定評価は『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づいて
不動産鑑定士だけが行えるものです。

不動産鑑定で評価されるのは、地価公示や地価調査、
相続税路線価評価、固定資産税評価など公的なもの。
そのほか、個人や法人が所有している不動産も対象です。

なるほど、「不動産鑑定士」が行うものですか。
「不動産鑑定士」ってどんな資格なんですか？

不動産の鑑定評価を行うことができるのは、
国家資格である不動産鑑定士試験のすべてに合格して
国土交通大臣への登録を受けた「不動産鑑定士」か、
不動産鑑定士試験の一部に合格して
国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士補です。

国家資格なんですね。どんな業務を行うのですか？

不動産鑑定士の仕事には、大きく分けて
下の表のように「公的評価」と「民間評価」があります。

公的評価とは、国や都道府県、市町村などが
土地の適正価格を公表するために行う地価公示や
地価調査、相続税や固定資産税の課税のための評価です。

民間評価とは、民間企業や個人などから依頼される評価業務のことです。

よく分かりました。
不動産会社による査定はどうでしょうか？

不動産査定は不動産会社等が算出する
「売却できそうな価格」のことです。

不動産会社が独自に算出したり、
不動産鑑定士に依頼して算出したりします。
そのため、依頼先によって金額に多少の違いが出ることがあります。

個人で不動産鑑定を依頼するのはどんなときがありますか？

個人が不動産鑑定を利用するのは、
一般的には不動産の売買や
相続、贈与、財産分与などの場合が考えられます。

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マンションの査定はどのようにおこなっているのですか？


居住用のマンションであれば一般的には
取引事例比較法で金額を算出します。

同じマンション内や、
できる限り近い条件のマンションでの成約事例と比較します。


一戸建てのように土地と建物に分けて算出はしないんですね？


マンションの場合、敷地部分は基本的には
共用部分が多く、分けて算出はしません。

また、同じマンション内での事例でも、
面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや
眺望も変わってくるので、価格もかわってきます。


階数が高くなるほど、価格も高くなるのですか？


多くのマンションではそうなりますが、
エレベーターがないマンションや、
すべての階に止まらないエレベーターが設置されている
マンションでは安くなることもあり得ます。

そういうケースもあるのですね。その他は何かありますか？


管理状況もポイントです。
管理会社に委託されている場合や、
自主管理といってマンションの所有者で管理している場合もあります。

また、長期修繕計画という、
将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画
及び、それに向けた積立金がしっかりできているかもポイントになります。


外壁の塗り直しをしたりすることですか？


そうです。
マンションも年数が経つと劣化してきますので、
それの修繕が必要になります。

もちろん費用が発生しますので、
そのための計画や積み立てができていないと、
思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。


急に言われても困りますね。
管理会社が入っていればそういう事をやっていただいてるんですね。


基本的には大丈夫かと思いますが、自主管理の場合は注意が必要です。


だから金額に影響されるんですね。

まだ新しいマンションを売却する場合、
同じマンションに事例がないこともありますよね？


そうですね。
同じマンション内で事例がない場合は、
できるだけ近い条件のマンションでの事例を探すのですが、
新しいマンションですと事例が見つけにくい場合もあります。


その場合はどうするんですか？


基本的には極力近い事例を元に算出するのですが、
別の方法で算出することもあります。

査定においては根拠を示すことが必要となっており、
成約事例が必要とはされていないため、
そのマンションが新築で販売された金額を基に、
そこからの相場の増減率を計算して算出する場合もあります。


なるほど。売却する側として、納得できる根拠があれば良いですね。


居住用のマンションの場合、
実際に売買された事例を基に価格が算出されることが多く、
同じマンションやできるだけ条件の近いマンションの事例が
選ばれているんですね。

ありがとうございました。

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