2022年05月の記事一覧｜岐阜市の不動産売却はセンチュリー21フジ開発｜センチュリー21フジ開発

自分が持っている戸建てを
売却しようと思っているのですが、
何をどうしたらよいか分からなくて。

どうやって売却を進めて良いのか教えてもらえますか。

不動産の売却はそうあるものではないので、
皆さん迷われますよね。

そのために、我々不動産のプロがいますので、
安心してお任せください。

そう言っていただけると心強いです！

まずは、自分の不動産を確認することから始めてみましょうか。

自分の不動産を確認するとはどんなものですか？

はい。ご売却予定の戸建で生活をされているので、
家の内装や設備は十分ご存知かと思いますが、
初期の売却検討時に確認するのは「住宅ローンの残債」や
「隣地との境界」「引き渡し時期」、についてです。

それでは、いくつか伺っても良いですか？

はい！お願いします。

今、所有されている不動産ですが、
ご自身で購入されたものですか？

そうです。もう２０年以上前に買いました。

そうなんですね。
その当時は、金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？

はい。そうです。銀行から融資してもらいました。

まだ、返済は終わってないでしょうか？

そうですね。あと、１０年近く返済は続くはずです。

残りの返済額はお分かりですか？

だいたい、１０００万円くらい残っていたと思いますが。

分かりました。

住宅ローンで借りた残りの金額は大事でしょうか？

はい。大事です！
住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと、
売却価格が残債務を下回る場合、
売主さんが別途費用を捻出して、残債務を返済しないといけませんし、
売却予定の不動産の抵当権も抹消出来なくなってしまう可能性があるためです。

わかりました。
銀行に残りのローンの金額を確認してみます！

次に、購入時に前の所有者から、隣地との境界の明示は受けましたか？

えっと、だいぶ前なのですが、されたような気がします。
でもよく覚えていません。

分かりました。
購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので、
書類を確認して頂けますか？

境界が明示されていれば問題ないですが、
もしされていない場合には、
新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない場合もあります。

分かりました！書類を探してみます。

最後に、お引越しの時期は決まってますか？

まだ決めてないですが、売却が決まったら、
すぐに引越しをしなければなりませんよね。

そうですね。
売却が決まってから引越し先を決められる方もおりますので、
今すぐ決める必要はないですが、
引越し先やタイミングは予め決められていた方が、準備も捗ると思います。

分かりました。
何となく、売却をするための項目もわかってきました。

この後はどのように進めていけば良いのでしょうか。

はい。今確認をさせて頂いた事項と購入時の書類を準備の上、
さっそく不動産会社に問い合わせをしてみてください。

分かりましたが、上手く話せるか自信がありません（笑）

大丈夫です！
不動産会社はプロですので、
皆様の不安もしっかり受け止めた上でアドバイスをさせて頂きます。

もし、電話で上手く話せるか分からない場合、
複数の不動産会社に一括で売却の相談を出来るサイトもありますので、
こちらをご活用されると良いと思います。

分かりました！検討してみます！
ありがとうございました。

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売却中の物件の価格を変更する時に
気を付けておくことはありますか？


まずは依頼されている不動産会社が
しっかりと営業活動をされているのかを確認する必要があります。

しっかりと営業活動をおこなったうえで、
お問合せやご案内の件数が少なければ
価格を下げるという判断になりますので、
むやみに価格を下げることはしないように気を付けていただきたいです。


一般的に営業活動はどれくらいで一通りのことができるのですか？


概ね一カ月です。
ポータルサイトへ掲載し、不動産を探している方に
直接アピールしたり、
REINSという不動産会社が見れるサイトへ掲載し、
他の不動産会社を通じて探している方にもご紹介されます。

もちろん自社にご登録いただいているお客様へもご紹介しますし、
チラシでの広告活動をする会社もあります。
それらが一定範囲まで告知できるのに一カ月くらいです。


値下げをする場合はどれくらい下げるのですか？


例えば2,000万円の査定価格に対して、
2,280万で売却スタートした場合、

1カ月間売却活動をした結果ご案内の数等の
買主候補の引き合いが想定より少なければ、
概ね5％の100万円値下げすることを提案します。


けっこう大きく値下げするんですね！？


確かに大きく下げることになりますが、
最終的に価格交渉が入ることも多いですので、
その幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、
例えば50万円の値下げでは引き合いに変化があまりありません。


改善されなければ意味がないですもんね。


そうなんです。
その後にさらに50万円下げて、
合計100万円の値下げをしたことになっても、
市場の中では2230万円の物件が2180万円になったと
認識されますので、効果が薄いです。


なるほど。だから最初から５％の提案なんですね。


もちろんできるだけ高く売却できるように
進めているのですが、そのために大きく値下げするんです。


1カ月で５％下げて、その後も売れなかった場合は
さらに値下げするんですか？


そうご提案することが多いです。

その時期になると、元々の査定金額を忘れてしまいがちなのですが、
査定金額ぐらいまで下げることを提案します。


確かに私も今すでに査定金額を忘れてました。


今お伝えしたのは一例にすぎませんし、
もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので、
柔軟に対応させていただきますが、
一つご注意いただきたいことがあるんです。


どういったことですか？


売却の担当者は無意味に値下げを
提案しているわけではないということです。

安く売ろうとしているのではないか、と
思われたりするのですが、
お気持ちはわかりますが、

ご売却を担当している不動産会社は、
できるだけ高く売却できるように努力をし、
それでもご売却ができなかった場合に
値下げの提案をさせていただいているんです。


高く売れた方が仲介手数料も入りますもんね。


確かにそうかもしれませんが、
一番はご売却を任せていただいた責任がありますので。

お話をまとめますと、査定額に対して１０％上乗せした場合、
値下げのタイミングとしては1カ月毎に提案させていただき、
概ね5％程が目安ということ。

できるだけ高値でご売却する為に
努力もした上でのご提案ということです。

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不動産を売却した時に税金がかかるんですよね？


はい、「譲渡所得税」というものが課税されます。


不動産を所有していた期間によって
税率が変わると聞いたことがあるのですが？


譲渡所得には「所得税」と「住民税」と
「復興特別所得税」の3つが課税されますが、
所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。


所有期間はどのように決まるのですか。


不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、
保有期間が5年未満か超えているかによって変わってきます。

5年未満の場合には「短期譲渡所得」、
5年以上の場合には「長期譲渡所得」となります。

短期と長期があるんですね。
それぞれについて教えてください。


はい。まず「短期譲渡所得」ですが、
譲渡所得に対して「所得税」は３０％、
「住民税」は９％となります。


では、長期はどうですか？


「長期譲渡所得」では、
譲渡所得に対して「所得税」が１５％、
「住民税」が５％となります。


そんなに税率が違うんですね!?


そうなんです。
ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、
これは所得税の額に対して課税されます。

分かりやすく合計すると、
短期は３９．６３％、長期は２０．３１５％となります。


倍くらい変わってくるんですね。


そうですね。
但し、所有期間の判定は単純では
ありませんので注意が必要です。


では、所有を開始した日ですが、
契約日を基準とするのでしょうか？

それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？
どちらを基準に判断すればよいのでしょうか。


はい、まず所有を開始した日を取得日といいますが、
取得日は新築か中古かによって違ってきます。


新築と中古で違うのですね！


はい、新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。
中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。


所有期間の終わりはいつになるのですか？


所有期間の終わりを譲渡日と言い、
新築・中古ともに引渡し日が基準となります。

但し、先ほどもお話しましたが、
５年経過したかの判定は、譲渡した年の１月１日時点で
５年経っているかどうかを判定基準とします。


ということは、実際には５年以上所有しているのに、
税法上では５年所有していると
認めてもらえないケースがあるのですか？


はい、そうですね。
６年所有していれば全く問題ありませんが
所有期間が５年数カ月の場合、
税法上５年所有と認められないケースがあるので注意が必要です。


ちなみに、相続した場合には所有期間はどうなるのですか？


相続された場合には、被相続人の取得した日を引き継いで所有期間を考えます。


よくわかりました。有難うございます。

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売却中の不動産情報の中に、
告知事項ありと記載されているものがあるのですが、
どのような内容なのですか？

まず、宅建業法では、
不動産を買おうとしている人に対して、
購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる内容は
購入者に伝えないといけないという決まりがあり、
これを告知義務と言っています。

つまり、告知事項ありと記載されている場合は、
購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということですね。

はい、そうです。

具体的にはどんなケースがありますか？

対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に
記載されていることが多いですね。

家の中で亡くなった人がいるかどうかは、
売主が言わなければわからないですよね？

確かにわからないことがほとんどです。

ただし、それを隠していた場合には
民事上の責任を問われる可能性もありますし、
査定価格にも大きく影響しますので、
査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。

亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？

これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、
2021年10月8日に国土交通省から

「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。

その中では告知をしなくても良いケースとして、
売却する場合は２つのケースの記載があります。

一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、
日常生活の中での不慮の死亡の場合。

二つ目は対象不動産の隣接や、
マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合です。

賃貸の場合は？

賃貸に出される場合は、この2つに加えて、
死亡から3年が経過した場合も加わります。

自然死であれば伝える必要はないんですね。

原則ではそうなんですが、
普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、
事件性や社会への影響が高い場合や、

買主や借主から質問があった場合はお伝えいただく必要があります。

亡くなった場合以外ではどのようなことが
告知義務に該当するのでしょうか。

買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、
具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、
いわゆる嫌悪施設がある場合です。

このような場合は、告知事項ありと記載されずに、
近隣に墓地ありというように直接的な表現で重要事項説明書に

記載されることもあります。

ということは売主のするべきことは、
不動産を買おうとする人の気持ちになって、
その判断に影響がありそうなことがあれば、
査定のタイミングで不動産会社の方に
お伝えした方が良いということですね。

そうですね。
嫌悪施設については不動産会社の方でも
確認することができますので、
特に亡くなった方がいる場合には

査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。

わかりました。

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