不動産売却動画の記事一覧｜岐阜市の不動産売却はセンチュリー21フジ開発｜センチュリー21フジ開発

【空き家問題について】

【近所の人に知られずに売却する方法】

ご近所に知られずに売却したいのですが・・・

一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主を探す方法で、
これらをせずに売却したいということですね。

この場合「業者買取」というものがございます。「業者買取」は買取相手が業者になるため、
先ほどお伝えした一般的な売却活動をせず売却することが出来ます。

業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね！それなら誰にも知られず売却できるので安心ですね。

しかし、「業者買取」にはメリットとデメリットそれぞれ存在するので注意が必要です。
まずメリットに関しては
物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点。
次に室内の見栄えにこだわらなくてよい点、一般的な売却活動に比べると、買取業者は次に売るときに
自社でリフォームをして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。
今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。

デメリットは何ですか？

デメリットですが
一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点、業者が買い取った後は、自分で使うのではなく
再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。買取業者もその差額で利益をあげているので、
そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。
一般的に、仲介価格の７割以下での買取になることが多いです。

そうなんですね、他に周りに知られずに売却する方法はありますか？

広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。
しかし、自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、
決して飛び込みのお客様は多くありません。

基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。
また近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、
内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。
こうしたケースは意外に多いので、たとえ限定的な売却活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。

なので「絶対に知られたくない」という場合は「業者買取」をお勧めします。

【相続の3000万円特別控除】


相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたのですが？

はい、相続によって空家になった不動産を、
相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、
譲渡所得から3000万円を控除することができます。

それは昔からあった制度なんですか？

2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。

最近の話なんですね。なぜできたんですか？

少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、
国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の
税制上の措置としてできたものです。

空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか？

特例の対象となる「被相続人住居用家屋」とは、
相続の開始の直前において被相続人の住居の用に供されていた家屋で、
次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
1、昭和56年5月31日以前に建築されていること
2、区分所有建物登記がされている建物でないこと
3、相続の開始の直前において被相続人以外に住居していた人がいなかったこと
になります。

昭和56年より以前の建物なんですね。

はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を
「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。
周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、
4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。
これらの対策が前提のため、建築時期の制限が設けられています。

区分所有建物というと？

建物の中て複数に区分され、
各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、
マンションなどがわかりやすいと思います。

一人で居住していたものでないとダメなんですね。

はい、他に居住している人がいると空家ではないので、
対策の趣旨とは異なってきますからね。

逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか？

老人ホーム等への入所直前まで居住していて、
要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、
相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、などの
要件を満たせば適用の対象となります。

賃貸で貸したりしていた場合はどうですか？

事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので
適用の対象になりません。
また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので
注意が必要です。

その要件を満たせば適用ですか？

いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、
売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、
建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。


たくさん要件がありますあ、すべて満たしていれば
何十年も前に相続した物件でも良いのですか？

いえ、これは相続が発生してから
3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

期間が限られているんですね。

はい、そうです。
それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、
親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど
様々な要件、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。

これはかなり難易度が高そうですね。

相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、
税金に関しては税理士、解体には解体業者と、
様々な専門家との連携が必要となります。
買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を
探すことが重要になってくると思います。

わかりました。
ありがとうございます。



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売却時のトラブル【境界明示義務】


不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？

はい、不動産売却のトラブルとしてまず最初にあげられるのが境界に関するトラブルです。

境界ってなんですか？

はい、法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、
一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？
はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

そうですよね、境界標がなかったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね。

はい、境界に関するトラブルを防止するため、一般的な売買契約書には
『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。
なお、境界標がないとき、売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』
といった条項が盛り込まれています。
これを境界明示義務といいます。

それなら安心ですね！
境界標はどうやって設置するのですか？

はい、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。
境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを一通ずつ所持します。

合意が得られない場合はどうするのですか？

最終的には裁判で解決することになるのですが、
『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することができます。

なるほど、よくわかりました。
ありがとうございました。

ありがとうございました。




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仲介手数料の発生について

案内時の対応について

収益還元法

賃貸中物件の査定方法を解説しています。


　私の賃貸に出している東京のマンションについて
査定する場合は、どの様にするのでしょうか？

　はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。

　「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？

　はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。

　先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金額が

決済時に必要な物

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取引事例比較法

取引事例比較法について解説しています。


私は東京にマンションを持っているのですが、

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