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知人から、不動産を売却する際には
「ホームステージング」を薦められたのですが、

どういったものなんですか？

はい。元々はアメリカで広まった手法です。

空室物件内では家具や小物類を入れ、
居住中の物件内では片付けなどをしながら、
居住空間を演出することです。

リフォームとは、何が違うのでしょうか？

リフォームは、壁紙や建具などを変えるところから始まります。

お化粧で言えば、リフォームはお肌そのものを整えること。
ホームステージングはお化粧をするといったところでしょうか。

そうなんですね。
日本での「ホームステージング」状況はどうですか？

日本では最近多くの不動産会社が取り入れ始めています。
結果、中古不動産流通の促進に繋がっていますね。

ホームステージングを行うと、どんな効果があるのでしょうか？

そうですね。
中古不動産をご案内する際には、
何もない部屋よりも、家具や小物をレイアウトしてご案内すると、
お客様も住むイメージが出来て、購入に繋がりやすい効果がありますね。

なるほど。
確かに、家具があると住むイメージが湧きますね。

空き家の場合には、家具や小物を置くのは分かりますが、
居住中の場合はどうでしょうか。

はい。居住中の場合でも、ホームステージングは出来ます。
居住中の場合には既に生活されている家具や家電がありますので、
その他で出来る部分を行います。

その他で出来ることって何がありますか？

すぐできることは、
整理整頓をすることや、お部屋をきれいにすることです。

散らかった状態で購入希望者に見学されても、
購入意欲は上がりませんよね。

よくわかりました！

では、ホームステージングを活用しながら、
売却を進めていきたいと思います！

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マイホームを購入したのですが転勤になってしまい、
現在賃貸で貸しているのですが、
この状態のまま売却することはできるのでしょうか。

今回のような場合、
オーナーチェンジ物件として売却することができます。

いえ、オーナーチェンジで物件を売却する手順は、
大まかに言えば通常の売却とほとんど変わりません。

ただ売却価格の査定方法が投資用不動産であるために
居住用の物件と異なり物件自体の収益力に基づいて
不動産価格を求める方法すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。

居住用として売却する場合と査定方法が違うんですね、
他に気を付けておくポイントはありますか？

居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。
というのも一般的な居住用物件に比べて
物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営む方などに限られてしまい、
物件のニーズが狭まってしまいます。

一般的な居住用物件に比べると
収益物件のニーズは少ないかもしれないですね。

はい、またオーナーチェンジ物件は内覧ができないため、
売却価格によっては売却が難しく
時間がかかってしまうケースがあります。

もし、入居者が協力的で
内覧を許可してくれれば問題ありませんが、珍しいケースです。

内覧ができないということは、
原状回復費用がどのくらいかかるかが不透明で
検討者にとってリスクがあると言えます。

確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね・・・

あとオーナーチェンジ物件として売却する場合、
入居者には事前に告知しないといけないですか？

いえ、事後報告で問題ありません。
オーナーチェンジをすることに
借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。


オーナーチェンジ物件の売却後に
売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。

その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。

その他にもオーナーチェンジ物件の売却は
手続きが複雑になる可能性も高いので、
まずは不動産会社に相談して、売却に向けたアドバイスをもらいましょう。

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自宅を売却するときに、契約書にローン特約が記載されていました。

これはどんな特約なんでしょうか？

はい。ローン特約とは文字通り、ローンに関する特約です。

多くの不動産購入者は現金のみで不動産を購入することはなく、
ローンなどを組んで購入するケースが多いため、
融資承認が下りなかった場合、契約を白紙に戻すことが出来る特約です。

そうなんですね。白紙解約とはどんなものですか？

契約をなかったことにすることです。
ですから、手付金の授受や残代金の一部について
支払いがあった場合でも、売主は買主に対して、
受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。

白紙解約になった場合、
売買契約自体が無かったことになるのでしょうか？

ローン特約には、２種類あります。

１つ目は、解除条件型です。
買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる場合です。

２つ目は、解除権留保型です。
期限までにローンが不成立になった場合、
契約を解除するかどうか、買主が決定する場合です。

ローンが不成立になった場合、多くの買主は、
他の融資機関にローンが組めないかどうか相談しますので、
ローン特約というと、解除権留保型が多いと思います。

解除権留保型の場合、解除期日までであれば、
売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。
しかし、解除期日を過ぎてしまうと、
ローン特約による解除ができなくなるので、注意してください。

なるほど。実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか？

頻度は多くないですが、たまにありますね。

それは、どんなケースが多いのでしょうか？

過去にあった例として、
審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合に、

ローンの借入金額の減額や不成立により
白紙解約になったケースがありました。

できれば、成立した契約を成就させたいのですが、
売主は何か出来ることはありますか？

そうですね、売買契約締結前に、
買主はローンの事前審査を受けますので、
必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。

しかし、新型コロナウィルスの影響で、
審査にも影響が出る場合も想定されますので、
もし、ローン減額や不成立になった場合では、
買主が他の金融機関でローンを組めないか探す時間が必要ですので、
売主に時間的余裕があるのであれば、
少し待って頂くのも一つの方法です。

わかりました。
ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、
主張が認められない場合はありますか？

過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったために
ローン不成立になった場合、ローン特約が認められなかったケースはあります。

ローン特約は、審査を進めていったが、
融資が不成立だった場合に認められるものです。

そうなんですね。

確かに、白紙解約になった場合、
売主側も引渡しの準備をしますので、
ローン特約の利用には一定の制約は必要かもしれませんね。

ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか？

手付解除では、買主は手付金を放棄、
売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。

また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。
その点も大きく違う点かと思います。

なるほど、わかりました。
ありがとうございました。

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空家になっている不動産を
売却しようと考えているのですが、
物がたくさん残っているんです。

そのままではダメなんでしょうか。

買主様が個人の場合、
基本的には売主様のご負担で片づけていただく必要があります。

新しく住まわれる方がそのまま使うということは
あまりありませんし、空家の状態でしたら
家具や家電の痛みも進んでいる可能性が高いので・・・

そうですよね。
せっかく新居に引越しても、
前の所有者の方が使われていたものをそのまま使うのはちょっと・・・

タイミングとしてはご売却をスタートされる時に
片づけていただいた方が、印象も良いです。

ご自身だけで片づけをされるのはかなりの負担になりますので、
そういった片付けや撤去をされている業者さんに
依頼されることをお勧めします。

自分たちだけでは無理だと思います・・・

片付けが大変そうでしたら、
そのままの状態で不動産会社に買い取ってもらうこともできます。

そのままの状態でもいいんですか？

大丈夫です。

不動産会社の中には、その不動産を買い取り、
リフォ―ムしたり建て直して販売をするところもあり、
その工事をする際に併せて撤去することで
費用を抑えて撤去することもできます。

もちろん大切なものが残っていないかの確認は
していただいた方が良いですね。

この場合、残置物の所有権を放棄し、
買主による処分を承諾することを、
売買契約書に定めておく必要があります。

個人の方が買ってリフォームされる時に
片づけていただくこともできるのでしょうか？

それも可能ではあるのですが、
物がたくさん残っている状態でご売却をされると、
あまり印象が良くなく見えてしまいますので、
売却期間や金額に影響がでてしまいやすいです。

なるほど。

手間をかけずに売りたいなら不動産会社、
高値で売りたいなら時間と労力をかけて
撤去した方が良いということですね。

そうですね。

それと空家の場合は、雨漏り、シロアリの害などについての
契約不適合責任のリスクもありますので、
そちらもご注意いただければと思います。

そうですね。

どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか？

もちろんです。

査定金額をご確認いただき、
どうするのかをご判断いただければと思います。

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賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、
居住用の不動産との違いはありますか？


はい、賃貸で貸している不動産は
収益物件としての売却となりますので、
買主は投資を目的として買うことになります。
ですので、利回りを考えて取引されます。


ということは査定の方法も違うのですか？


そうですね。
収益物件ですと収益還元法という手法で査定されます。

居住用の場合は近隣の事例や、
建物の価値で査定金額が決められますが、
収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。


そうなんですね。
売却するときに押さえておきたいポイントはありますか？


特に押さえていただきたいことは２つあります。

1つ目は、依頼する不動産会社の選び方です。
居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。
マンションの1部屋を賃貸に出している場合でしたら
大きな差はありませんが、
一棟マンションやビル等になってくると専門知識も異なります。


そうなんですね。2つ目はなんですか？


ご売却されるタイミングです。
投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて
減価償却費として経費に計上できるので、
所得税などの税金対策になります。

また、ローンの支払額のうち、
元金返済分は経費にすることができず、
利息分のみが経費として計上できます。


減価償却費と、ローンの利息分は経費に計上できるんですね。


そうです。
ローンの支払額は一定の場合でもその内訳は、
最初のうちは利息分の割合が高く、
徐々に元金分の割合が高くなっていきます。

そして、元金分の金額が減価償却費を上回った時、
節税効果も薄れますので売却のタイミングとしては良いと思われます。


なるほど。
いくらで売れるかばかり気にしていましたが、
そういう知識も必要ですね。


そうですね。
そういった知識を持った営業マンのいる会社に
依頼されると良いかと思います。

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今回は心理的瑕疵のある物件の売却について
お話したいと思います。

心理的瑕疵って何ですか？

はい。例えば自殺や殺人のあった不動産や、
近くに墓地があったりというケースで、
人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを
総じて心理的瑕疵と言います。

え、そんな物件って売れるんですか？

はい、そういった物件でも実際、取引はされています。

でも、当然普通の物件よりは安いんですよね？

そうですね。
相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。

確かに新居を買おうと思った時に、
抵抗を感じる人も多そうですね。

不動産の価格は周辺の相場に加え、
どれだけ多くの需要がありそうかも価格に影響されます。

心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね。

そうです。
なので、心理的瑕疵物件の売却は
相場より安くなりやすいのです。

それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、
何か気を付けることはありますか？

はい。
必ずしていただきたいことは、買主様への告知です。

何も知らずに買主様がその不動産に引越され、
後で近所の方などから心理的瑕疵に該当するようなことを
知らされた場合、トラブルになるケースもあります。

なるほど、どのタイミングで告知すれば良いですか？

まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。
そして、買主に対しては売買契約を締結するまでに
告知しなければなりません。

口頭だけでは後でトラブルになるリスクがありますので、
物件状況報告書にも記載していただくことになります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは、
「自殺があった不動産」として販売されることになるのですか？

そこまではっきりとは明記しません。
物件資料等に「告知事項あり」と記載して
販売活動をすることになります。

そうなんですね。
価値が下がるという話がありましたが、
実際にはどれくらい下がってしまうのですか？

心理的瑕疵の内容にもよりますが、
例えば近くにお墓があると言っても
どれくらい気になるのかにも影響されますので
一概にはお伝えにくいのですが、１～２割程ですかね。

建物内で亡くなった方がいる場合も、
それが自殺か他殺かによっても変わります。

他殺の場合ですと相場の半値以下と
思っていただいた方が良いかと思います。

けっこう影響あるのですね。

残念ですが実際のところそうなんです。
先ほどお伝えした通り、
需要の多さも価格に影響されますので、
自殺や殺人があった場合では、
個人の方ではなかなか買い手がなく、
不動産会社が買い取るケースが多いです。

確かに気にする方も多そうですよね。

気にしない方もいらっしゃいます。
以前担当させていただいたお客様で、
お墓の真横の不動産を買われた方がおっしゃっていたのは、
お墓だから高い建物も建たないだろうし
日当たりも良くて安く買えるなら良いという方もいらっしゃいました。

なるほど。そういう考え方もありますね。

心理的瑕疵物件に該当するからと言ってあきらめずに、
一度ご相談いただくことをお勧めします。

それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。

そうですね。ありがとうございました。

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再建築不可物件とはなんですか？


再建築不可とは、その名前の通り
現在ある建物を取り壊してしまうと、
再度建築することが出来ない物件の事を言います。


どうして再建築が出来ない土地があるんですか？


建物を建築した当初は、
建築基準法という法律に則り建築されていましたが、
そののち、建築基準法改正等があり、
規制が従前よりも厳しくなった場合に
再建築不可になる土地が発生するのです。


建て替えが出来る土地の条件とは何なのですか？


原則は、建築基準法上の道路に
間口が２ｍ以上接している土地である事です。

但し、共同住宅の場合は間口が4m以上必要であったり、
旗竿地の場合は路地部分の長さについてなど
それ以外の規定もあります。


でも、現在建物は建っているのですが？


建築基準法は1950年に定められた法律ですので、
それ以前の建物があります。

また、それ以降の建物でも、
建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように
実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くありまた。


なるほど。


一見、道路ではあるものの、
建築基準法上は道路と判定されていない事もあります。

道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。


再建築不可物件と言っても、様々なケースがあるんですね。

再建築不可物件は売却することはできますか？


はい、売却することは可能です。


売却の際に何か影響がありますか。


基本、再建築することが出来ないので、
購入者が限定されてしまいます。

また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。


かなり限定されてしまうんですね。


ただ、リフォームをする事は可能です。
自身で居住する以外に収益物件として購入する方も多いです。

43条但し書きによって
再建築が可能となる例外もあります。

まずは詳細を知る為にも、
売却に長けている不動産会社にご相談されることをお勧めします。


分かりました、有難うございました。

売買契約を締結すると、
家が売れたと一安心される方もいらっしゃいますが、
契約書に記載されている内容に違反してしまうと、
解約になってしまう場合があります。

そうなんですか。
どういう場合に解約になってしまうのですか？

まず、解約には複数のケースがあるのですが、
契約書の内容に反してしまい解約になることを
契約違反による解除、違約解除といいます。

売主様の場合ですと、
契約書に記載されている条文の中で、
引き渡し、抵当権の抹消、所有権移転登記、売主様の責任に帰すべき引渡し完了前の
滅失・損傷が違約に関わる内容になります。

その他にも契約不適合責任の不履行の場合にも違約となります。

具体的に教えていただけますか？

例えば、手付解除期日を過ぎた後に
何かしらの事情で不動産を売ることができなくなった場合や、
所有権の移転登記ができない場合です。

買主様の場合ですと売買代金を用意することができなかった場合などもあります。

もし相手方に契約違反があった場合はどうなるのですか？

まずは催告といって違反した相手方に対して
書面にて義務の履行を促し、
それでも改善されなければ違約解除となります。

違約解除になりますと、
契約時に定められた違約金を相手方に支払う必要があります。
概ね売買代金の10％～20％程の場合が多いかと思います。

解除することで何か他にも
損害が出た場合も損害賠償もできるのですか？

実害額が違約金を上回った場合でも、逆に下回った場合でも、
その差額はお互いに請求することはできないのです。

また、契約自体は成立しておりますので、
白紙解約とは違い仲介手数料はいただくことになります。

違約解除はよくあることなのですか？

いえ、あまりおこることはありません。

そうならない為に私たちがサポートさせていただき、
未然に防ぐように動いてます。

そうですよね。
特に注意しておくことはありますか？

売主様の場合ですと、住宅ローンの残りがある場合は
それの完済手続きです。
銀行にご連絡いただく必要があり、

そのご連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消するための準備を進めます。

お住まい中でしたら、引き渡し日の前までに
お引越しを完了していただくための準備や、残置物がないかの確認。

あとは最後まで大切に使っていただきたいですね。

買主の方に気持ちよく住んでいただけるようにしたいですね。

そうですね。

違約解除というのは良くないケースですので、
そうならない為にしっかりお手伝い致します。