岐阜市の不動産売却の記事一覧｜岐阜市の不動産売却はセンチュリー21フジ開発｜センチュリー21フジ開発

こんにちは。岐阜市のセンチュリー21フジ開発 所長の上田です。


今回は「不動産売却で不動産会社に仲介（媒介）を依頼する場合」について書いていきます。


仲介についての基本をまとめていますので、不動産売却の際にぜひ参考にしてみてください。






まず、仲介（媒介）契約には、

①複数の不動産会社に仲介を依頼する一般媒介契約

②一社のみの不動産会社に仲介を依頼する専任媒介契約（売主が探した相手と契約OK）

③一社のみの不動産会社に仲介を依頼する専属専任媒介契約（売主が探した相手と契約NG）

の３つの媒介契約があります。

上記の①～③を比較すると、


①の「一般媒介契約」の方が他社との媒介契約も出来るので、


複数の会社が買い手を探してくれて早く売れるのでは？という視点から


「一般媒介契約」が最も売り手の理想の形であると思われがちです。



しかし実は、


②や③の「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の方が


指定流通機構（レインズ）へ登録する義務があるため、

指定流通機構（レインズ）へ登録することで全国の不動産業者へ情報が流れ、


一般媒介契約より早く売れることが多いと言われています。
【＊囲い込みする業者は別】



また、仲介の不動産会社からすると一般媒介契約だと複数の不動産屋が入るため


広告宣伝費はあまり掛けないのが通常です。



売却を考えられる方は、数ある不動産会社の中から


売主様の事を真剣に考えてくれそうな業者さんを選択されることをお勧めいたします。

・次回は不動産業者の闇とも言われる【＊囲い込み】について書かせていただきます。

こんにちは。岐阜市のセンチュリー21フジ開発 所長の上田です。


今回は「2項道路(みなし道路)」について書いていきます。






「2項道路」とは、建築基準法第42条第2項の規定で、


「道路であるとみなす」とされている道のことを指します。


そのため、「みなし道路」とも呼ばれています。



建築物が建つ敷地は「建築基準法上の道路」に2ｍ以上接している必要があります。（接道義務）


「建築基準法上の道路」とは、


・4ｍ以上の幅員を有する国道・県道・市町村道


・4ｍ以上の幅員を有する都市計画法や土地区画整理法等による道路


・基準時から幅員4ｍ以上であった道路


・4ｍ以上の幅員を有する事業計画のある道路で特定行政庁が指定したもの


・4ｍ以上の幅員を有する新たに築造する道路で、特定行政庁から位置の指定を受けた位置指定道路


・基準時に建築物が建ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定したもの


という条項を満たしたものです。


詳細に書きましたが、ざっくりと、幅員（道路の幅）が4ｍ以上ある道路だと


考えていただければ大丈夫です。



しかし、現況では幅員4ｍ未満の道路がとてもたくさん存在しています。


そのため、建築基準法第42条第2項で救済措置として


・対象となる道路が都市計画区域や準都市計画区域内にある


・建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいた


などの条件を満たす道は特定行政庁（知事や市長）の指定により


道路としてみなされるということです。


このような2項道路（みなし道路）に2ｍ以上接道している土地は、


①の「セットバック」についての記事で書いたように、


セットバックを行い前面道路の道幅を確保することで建築が可能となります。






売却ご希望の土地がどのような道に何ｍ接しているのかが


売却の上でとても重要であることがわかりますね。


ぜひこちらも気にしてみてください。





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こんにちは。岐阜市のセンチュリー21フジ開発 所長の上田です。


今回は「セットバック」について書いていきます。






岐阜市にも「要セットバック」と記載のある土地が多くあります。


「セットバック」とは、土地を後退させることを指し、


その土地の前面道路が幅員4ｍ未満のとき、セットバックを行うことで


前面道路の幅員を4ｍに広げていくというものです。


（道路中心線から2ｍ以内には建築できないという制限があります。）



昔は自動車が一般的ではなかったため、


1間(約1.8ｍ)や2間(約3.6ｍ)といった昔の基準で道路が整備されており、


“今後建物を建て替える際に土地を後退させる”という方法で


徐々に道路の幅員4ｍを確保していこうとしているというわけです。







このように幅員4ｍ未満の道路に接している土地の場合、


セットバックを行う必要があります。



売却ご希望の土地が「セットバック要」な土地かどうかも


査定の大事な判断基準のひとつになりますので、


気にしてみてください。






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