旗竿地の不動産査定について｜岐阜市の不動産売却はセンチュリー21フジ開発｜センチュリー21フジ開発

自分が持っている戸建てを
売却しようと思っているのですが、
いわゆる「旗竿地」なので、

あまり価格が高くないと聞いたのですが、本当でしょうか？

一般的には、そのように言われておりますね。

そうですか。
うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。

通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。

取引事例比較法とは、
売却する不動産と条件が近い不動産の
過去の成約事例をいくつか選んで
平均坪（㎡）単価を算出し、算出された単価に
売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。

では、うちも「取引比較事例法」で計算するのですか？

はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例が
あれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、
条件が近い事例はそれほど多くありません。

では、どのような査定をしていくのでしょうか。

はい。旗竿地の場合には
路線価（ろせんか）を使って計算します。

路線価ですか。
ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか？

路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表する
その年の1月1日時点における主要な道路に面した
1㎡あたりの土地価格を公表するもので、
相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

国税庁ですか。知らなかったです。

そうですね。
あまり馴染みはないかもしれませんね。

路線価は、国土交通省が発表する公示価格の
８割程度に設定され、その公示地価を
1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。

つまり、路線価を1.3～1.5倍にすれば
およその相場価格がわかるということになります。

では、路線価で土地面積をかければ、
査定金額が分かるということでしょうか？

はい。ですが、土地の評価は
奥行きの長さによって影響します。

奥行が極端に短い場合や長い場合は、
一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。

そのため、路線価を計算するときは、
まず奥行価格補正率（おくゆきかかくほせいりつ）を
掛け算しなければなりません。

奥行価格補正率とは何でしょうか？

「奥行価格補正率」とは、
その宅地の奥行距離に応じて
「奥行価格補正率表」に定められている補正率です。

正確な表現でいいますと、
道路からの奥行の長さに応じて
路線価を調整するための補正率のことを言います。

奥行価額補正率を使って、どのように計算するのでしょうか？

１平米あたりの路線価額＝路線価×奥行価額補正率で計算します。

これで、やっと査定金額が出るのですか？

いえ、これは、路線価での計算方法ですが、
旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」か
「不整形地」の計算をしなければなりません。

まだまだあるのですね（笑）
２つの違いを教えてください。

はい。まず間口が狭小な宅地等は、
1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と
奥行長大補正率を掛け算して計算します。

間口狭小補正率は、
間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。

奥行長大補正率とは、
間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を
減額する補正率のことをいいます。

どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して
補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。

不整形地の計算はどうですか？

不整形地は、1㎡あたりの路線価額に
不整形地補正率を掛け算して計算します。

不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。
かげ地とは、不整形地全体を囲むような
正方形や長方形の土地（想定整形地）を想定した場合に、
その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。

また、不整形地補正率の適用については、
「不整形地補正率×間口狭小補正率」と
「奥行長大補正率×間口狭小補正率」のいずれか有利な方で計算します。

わかりました。
不整地の場合も路線価価額に対して
補正率を掛けていき調整を図るのですね。

うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか？

そうですね、一概には言えませんので、
計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。

その金額で売れますか？

そうですね。残念ながらこの方法で
計算した査定価格で売れるわけではありません。

ここから、過去に売れた旗竿地と比較したり（取引事例比較法）、
現在周辺で売り出されている土地の
販売価格を考慮の上、査定価格が決まってきます。

はい。


詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ね頂くと、
近隣事例も熟知しているので、

より正確な査定金額が出るかと思います。

わかりました。ありがとうございました。

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